Окупас по-казахстански: наглый арендатор “захватил“ квартиру в Алматы
Жительница Алматы стала жертвой недобросовестного арендатора, который не платит ни за аренду, ни за коммунальные услуги. Выселить мужчину не получается даже через суд, передает корреспондент Tengrinews.kz.
За рубежом, например в Испании, есть такое понятие, как окупасы – это люди, которые самовольно заселяются в чужое жилье. Владельцам недвижимости приходится пройти семь кругов ада, чтобы выселить незаконных жильцов из своих квартир или домов. Даже суды, как правило, бессильны. Окупасы рьяно отстаивают свои права, затягивая судебные тяжбы на месяцы, а то и годы. Все это время они проживают в чужой жилплощади, ни за что не платя.
Арендатор превратился в захватчика
Подобную схему «бесплатного проживания» в чужой собственности перенял один из жителей Алматы: он арендовал квартиру, заключив договор с владельцем, однако въехав, отказался оплачивать аренду и коммунальные услуги. Съезжать из «халявного» жилья без борьбы он тоже, как оказалось, не намерен.
«Мужчина снял у меня квартиру в мае 2024 года за 200 тысяч тенге в месяц. Он показался приличным человеком: юрист, имеет семью — жена и двое детей. Как положено, мы оформили договор аренды, он оплатил аванс в размере 170 тысяч, и на этом все. Когда пришел срок оплаты остальной суммы за аренду и коммунальные услуги, он отказался платить», — рассказывает пострадавшая.
Съезжать из арендного жилья мужчина с семьей тоже не спешил. Когда долг за аренду перевалил за 800 тысяч тенге, за долги по коммуналке в квартире отрезали электричество, а мужчина сменил замки на дверях квартиры, владелица обратилась в суд с иском о выселении недобросовестных жильцов и взыскании с них долга.
Что решил суд?
Заседание должно было пройти с участием представителя органов опеки и попечительства, так как ответчик имеет на иждивении двух малолетних детей, что в данном случае имеет значение. Но на слушание ни арендатор, ни сотрудник госоргана не явились.
Несмотря на это, суд рассмотрел и удовлетворил иск истца, правда, частично. Согласно постановлению, арендатор должен был съехать из квартиры и заплатить сумму аренды за все месяцы проживания. А вот долги по коммунальным услугам легли на плечи собственника жилья.
Однако, арендатор проигнорировал решение суда и квартиру не покинул. Сейчас алматинка ждет, когда решение суда вступит в силу, но у нее есть опасения, что мужчина может подать апелляцию и продолжит бесплатно жить в ее собственности.
65 эпизодов в реестре должников
Недавно потерпевшая проверила данные арендатора в реестре должников и выяснила, что за ним числятся 65 эпизодов и три запрета на выезд. Это, отмечает она, вызывает серьезные опасения, что долги с него взыскать будет очень нелегко. К слову, на сегодняшний день, квартиросъемщик уже должен владелице квартиры 1 миллион 800 тысяч тенге без учета коммунальных услуг.
Собственница жилья посоветовала другим арендодателям всегда проверять потенциального квартиросъемщика в открытых и доступных базах данных, таких как «база должников», например.
Что делать арендодателям в таких случаях?
Адвокат Евгений Савинов отмечает, что подробные случаи, увы, не редкость и арендодатели в таких ситуациях действительно мало что могут сделать, чтобы сиюминутно выселить недобросовестно арендатора.
«Проблема в том, что зарегистрировать уголовное дело по таким случаям не получится, так как нет ни события, ни состава уголовного правонарушения по факту мошенничества. Эти случаи рассматриваются исключительно в поле гражданско-правовых отношений. Надо обращаться в суд и в порядке статей 272 ГК, 148, 149 ГПК, выселять людей согласно исполнительному листу и взыскивать с арендатора сумму долга и другие процессуальные издержки. В рамках договора при условии, что там был прописан пункт о том, что арендатор несет перед собственником жилья полную материальную ответственность, можно взыскать через суд с арендатора не только долг за аренду жилья, но и долг по коммунальным услугам. Такие случаи в нашей практике есть. Но будет ли должник исполнять решение суда — другой вопрос», — говорит адвокат.
Специалист пояснил, что, если вступившее в силу решение суда о взыскании долга ответчиком не исполняется, арендодатель может обратиться в органы и тогда уже на арендатора может быть зарегистрировано уголовное дело по статье 430 УК (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта либо исполнительного документа).
«Но важно отметить, что правоохранительные органы только зарегистрируют дело и далеко не факт, что должника привлекут к уголовной ответственности. К сожалению, у нас к уголовной ответственности пока привлекают только злостных неплательщиков алиментов, а вот чтобы были привлечены ответчики по подобным делам, в моей практике и в практике моих коллег такого не было. То есть закон есть, есть рычаги для привлечения таких должников к ответственности, но это в теории, а вот на практике это остается под вопросом», — объясняет специалист.
Можно ли себя обезопасить?
Евгений Савинов отмечает, что обезопасить себя договором аренды, например прописав такой пункт, как «выселение вне суда», невозможно, так как на деле юридической силы такой документ иметь не будет, и для того, чтобы выселить недобросовестного арендатора, частному судебному исполнителю все равно надо будет иметь на руках исполнительный лист, который выдается судом.
Прийти и самолично выселить человека из своей собственности также проблематично, так как в таком случае неприятные последствия могут ждать самого владельца квартиры. Арендатор, например, может обратиться в суд или написать заявление в органы, заявив, например, что в квартире остались его ценные вещи, и обеспечить собственнику жилья неприятности с походами в полиции и судебными тяжбами.
Однако, говорит адвокат, есть способ для арендодателя обезопасить себя как минимум от финансовых проблем. Для этого ему самому необходимо соблюдать закон.
«Если собственник жилплощади, который намерен сдавать ее в аренду, как положено оформит ИП, будет платить налог, то он защищен законом. Помимо долга за аренду и коммунальные услуги, он сможет взыскать с арендатора компенсацию, например, за порчу имущества, если такие факты имели место быть, а также сумму за упущенную выгоду. Это можно будет сделать, если арендодатель докажет в суде, что за то время, пока в его собственности проживал недобросовестный арендатор, у него были клиенты, которые могли вселиться и оплачивать ежемесячную аренду», — заключил адвокат.
Нажмите сюда, чтобы получать самые важные новости в вашем WhatsApp
