Как купить квартиру в Алматы и не сойти с ума — советы риелтора
В Алматы цены на квартиры традиционно являются самыми высокими по Казахстану. Сейчас за один квадратный метр здесь просят порядка 550 тысяч тенге. Стоимость аналогичной площади у ближайшего преследователя Нур-Султана установилась в районе 400 тысяч тенге. И это на фоне того, что недвижимость по стране продолжает стремительно дорожать. Тем не менее спрос на жилье не уменьшается. Профессиональный риелтор дал корреспонденту Tengrinews.kz несколько советов о том, как купить квартиру в южной столице.
Алматинец Георгий Ким достаточно продолжительное время работает на рынке недвижимости. Набравшись опыта, пять лет назад он основал и возглавил частное агентство по предоставлению риелторских услуг. Его фирма работает как с первичным жильем, так и со вторичным, а также по программе Trade-in (система обмена существующей квартиры на новую или другую вторичную).
Выбор жилья
По словам Георгия Кима, в среднем за свою жизнь человек покупает себе жилье один или два раза. Поэтому, учитывая важность данного вопроса, покупателю хочется посмотреть все возможные варианты, которые есть на рынке: увидеть все квартиры, узнать информацию и уже потом сделать выбор. Однако пока он рассматривает большое количество предложений или советуется с кем-то, наиболее подходящий вариант может быть продан другому покупателю, считает эксперт. Поэтому он советует в первую очередь определиться с двумя вещами, чтобы сузить круг потенциальных объявлений и облегчить себе поиск предложений.
«Для начала нужно сформировать бюджет покупки и форму оплаты. Потому что зачастую клиенты на момент покупки не знают, через какой банк будут оформляться, если это касается ипотеки. О том, какие проценты и где выгодно приобрести, они обычно узнают лишь тогда, когда приходят к нам.
Далее покупателю нужно определиться с сегментом: в каком районе приобретать недвижимость и в каком классе жилья, а также в каком жилом комплексе и на каком этаже находится квартира. К примеру, некоторые предпочитают покупать у определенного застройщика. Поэтому начинать нужно с этих вещей», — сообщил он.
Далее эксперт советует приступать к поиску вариантов. Это можно сделать как с помощью риелторов и агентств по недвижимости, так и самостоятельно. Во втором случае подходящие предложения, как правило, подыскиваются на сайте объявлений. Но и здесь покупателям нужно быть осторожными, отмечает Георгий Ким.
«На этих сайтах есть подборки и фильтры, с помощью применения которых можно выбрать сегмент жилья и предложения «только от хозяев». Однако некоторые риелторы умудряются выставлять ложные объявления, поэтому прежде чем искать варианты, надо обратить внимание на фотографии: если там выложены только 1 или 2 фото, то это, скорее всего, фейковое предложение. Потому что собственник, если хочет продать квартиру, будет загружать несколько снимков и подробно опишет квартиру: в каком районе она находится, какая мебель остается, даже про сантехнику укажет», — заявил эксперт.
Однако ложные объявления можно вычислить и по другим критериям. По словам Георгия Кима, такие предложения нередко выставляют и сотрудники агентств по недвижимости. Это делается для того, чтобы привлечь клиентов.
«К примеру, в определенном сегменте они выставляют квартиру с заниженной стоимостью и с хорошими фотографиями. По сути, это жилье не существует. После того как вы им звоните, они начинают перенаправлять вас на другие варианты, то есть предлагать альтернативу. Это недобросовестная работа. Но модераторы сайтов объявлений начинают проверять подобные предложения только после того, как на них падает несколько жалоб от пользователей. В других случаях это никем не проверяется, и объявление продолжает висеть», — добавил он.
Если хозяин недвижимости не отвечает на звонки по номерам, указанным в объявлении, то покупатели также могут пожаловаться. В этом случае данное предложение снимается с сайта и уходит на дополнительную проверку.
«Ситуации бывают разные, и в некоторых случаях хозяева могут продать свои квартиры, но сайт объявлений автоматически продлевает это объявление, и оно продолжает висеть. В другие моменты владельцы попросту могут находиться за границей. То есть здесь много нюансов.
Однако может оказаться так, что свое предложение могут выставить и мошенники. Они могут просить отправить задаток заранее на банковскую карточку и так далее», — сказал специалист.
Секреты и особенности рынка жилья
Стоит отметить, что по существующим правилам перепродажа квартиры в течение одного года с момента покупки облагается 10-процентным налогом на вырученную сумму. К примеру, вы купили жилье в декабре прошлого года за 20 миллионов тенге и продали его в сентябре этого года за 25 миллионов. Так как в период между двумя сделками не прошло 12 месяцев и за это время вы выручили пять миллионов тенге, то с последней суммы придется уплатить налог в размере 500 тысяч тенге.
Несмотря на нововведение, зачастую продавцы и покупатели, как отметил Георгий Ким, в договоре купли-продажи указывают ту сумму, на которую согласились стороны. Однако можно обойтись и без уплаты 10-процентного налога на добавленную стоимость.
«Если покупатель в договоре укажет ту сумму, за которую покупал ранее эту квартиру, не описывая реальную стоимость, за которую продает сейчас, то ему за это ничего не грозит. У нотариуса собственник пишет расписку, что получил всю сумму в полном размере, но официально это никак не указывается. Налоговые или другие органы не могут предъявить свои претензии, потому что все делается по договоренности и собственник сам решает, по какой цене ему продавать свою квартиру», — заявил он.
Эксперт сообщил, что в течение одного месяца с момента оформления договора купли-продажи бывший собственник может передумать и отказаться продавать свою недвижимость.
«В этом случае экс-владелец жилья возвращает не ту сумму, которая указана в договоре, а всю сумму. Потому что он давал расписку, что получил от покупателя другую, большую сумму», — сказал Георгий Ким.
Также он высказался и о залоговых квартирах. По его словам, приобретать такое жилье не так уж и опасно. Георгий Ким отметил, что перед тем, как банки выставляют обременение на недвижимость, они тщательно проверяют все документы. Поэтому такие квартиры «самые чистые», подчеркнул он.
«Если хозяин залоговой квартиры по своему желанию продает ее, то такое жилье не опасно приобретать. Но если такая недвижимость выставляется на аукцион, то там можно столкнуться с выселением прежних хозяев. Поэтому в таких случаях лучше не связываться с залоговыми квартирами.
При первом случае иногда бывают ситуации, когда хозяева под давлением вынуждены расставаться с собственностью. Конечно, это оставляет свой след на ауре, которая есть в любой квартире. Однако некоторых покупателей может привлечь заниженная стоимость жилья, и они не сильно обращают внимание на такие вещи, как внутренняя аура дома», — добавил он.
Кроме того, специалист высказался и о роли юристов во время оформления купли-продажи недвижимости.
«Юристы несут полную ответственность за сопровождение сделки: за ее чистоту и прозрачность от момента соглашения о задатке до купли-продажи. Они должны проверить документы на обременение, перепланировку и другие вещи. Если это имущество является наследством, то нужно узнать о согласии или отказа от доли других наследников», — отметил Георгий Ким.
Цены на жилье
Отметим, что за последние несколько месяцев стоимость недвижимости продолжает расти. В этой связи потенциальные покупатели находятся в некотором замешательстве и не понимают, что происходит с ценами на рынке жилья. Некоторые подчеркивают, что расценки на квартиры, по ощущениям, взлетели очень значительно. Однако Георгий Ким успокаивает: по его словам, цены на недвижимость должны стабилизироваться после Нового года.
«На рост цен повлияла девальвация тенге. Также гражданам для приобретения жилья разрешили использовать пенсионные накопления. Это очень сильно повлияло на рост цен. Кроме того, на 20-30 процентов подорожали строительные материалы. Соответственно, первичная недвижимость дорожает. А владельцы вторичного жилья, желающие переехать в новую квартиру, тоже держат цену на высоком уровне. Потому что им нужно добирать деньги на покупку подорожавшей «первички».
Но после Нового года ожидается стабилизация цен: думаю, они не будут расти дальше и останутся на том уровне, к которому придут в это время. Потому что цены уже за короткий период достаточно прилично выросли. И некоторые покупатели в нашей базе ждут, пока расценки устаканятся. Многие сомневаются и не знают, пойдут ли цены вниз или вверх. Однако после Нового года, я думаю, они стабилизируются на какой-то период», — считает он.
Риелтор отметил, что большинство его клиентов на данный момент хотят купить квартиру в Алмалинском, Бостандыкском, Ауэзовском и Медеуском районах.
«В основном в нашей клиентской базе люди ищут себе недвижимость в центре города. Но если это семья и у них не хватает средств, то они отдают предпочтение Ауэзовскому району. Потому что там можно купить улучшенную трехкомнатную квартиру, чем за те же деньги приобретать двухкомнатную в Медеуском», — сказал Георгий Ким.
По его данным, стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратных метров, построенной за последние 4-7 лет, на данный момент следующая:
Бизнес-класс
- Алмалинский район — 45-50 миллионов тенге;
- Бостандыкский район — 50-55 миллионов тенге;
- Ауэзовский район — 38-40 миллионов тенге;
- Медеуский район- 55 миллионов тенге.
Комфорт-класс
- Алмалинский район — 40-45 миллионов тенге;
- Бостандыкский район — 45-50 миллионов тенге;
- Ауэзовский район — 33-38 миллионов тенге;
- Медеуский район — 50 миллионов тенге.
Он добавил, что стоимость парковочного места в жилых комплексах бизнес-класса сейчас составляет порядка 4-4,5 миллиона тенге. Аналогичная парковка в комфорт-классе варьируется в районе 3-3,5 миллиона тенге.
«Я считаю, что парковочное место выгоднее всего арендовать. Это можно сделать напрямую у хозяина либо через КСК. Потому что на сегодня аренда паркинга в месяц обходится в 10-15 тысяч тенге. Даже на 10 лет это будет выгодно, если вы хотите за этот период поменять место жительства. А продать парковку не очень-то и легко сейчас. Поэтому продавцы зачастую привязывают паркинг к квартире и включают его стоимость в итоговую цену», — подчеркнул он.
Также Георгий Ким рассказал о разнице в цене между квартирой с мебелью и без.
«Стоимость недвижимости, построенной во времена СССР и обставленной мебелью, будет дороже в среднем на 2-3 миллиона тенге, нежели если это будет квартира без мебели. Однако в жилых комплексах вторичное жилье с мебелью и без может продаваться с приличной разницей. Потому что сейчас люди заказывают дорогостоящие кухонные гарнитуры, покупают дорогую технику. Все это учитывается, и в конечном итоге складывается определенная сумма для продажи.
А покупатели тоже, если понимают, что им все это нужно, готовы переплатить чуть больше, зато можно будет не париться и не искать мебель для этого жилья. Но, вообще, зачастую при поиске вторичного жилья в жилых комплексах люди больше всего склоняются к вариантам с предчистовой или черновой отделкой от застройщика. Тем не менее покупатели делятся на две категории: ищут квартиру с ремонтом по душе и по дизайну, чтобы сразу заехать и жить, либо делают этот ремонт под себя», — рассказал он.
По словам специалиста, на ремонт квартиры на данный момент за один квадратный метр в среднем тратится около 45 тысяч тенге.
«Если взять, к примеру, двухкомнатную квартиру в черновой отделке площадью 50 квадратных метров, то на ее ремонт уйдет около пяти миллионов тенге. А обставить такое жилье можно будет в среднем за 2-3 миллиона тенге. Опять же, здесь все зависит от выбора техники или мебели и их бренда», — добавил эксперт.
Что касается стоимости арендной квартиры, то в Алматы она тоже подорожала в значительной степени. Это Георгий Ким связывает с сезонным наплывом в город студентов.
«Аренда недвижимости взлетела буквально месяца два назад: цены очень сильно выросли. Если раньше из-за пандемии студенты учились в онлайн-формате и могли оставаться в своих городах, то сейчас многие университеты начали работать в обычном формате, и студентам приходится переезжать в Алматы. Вследствие этого спрос на квартиры увеличился и цена на арендное жилье выросла.
Кроме того, из-за карантинных ограничений студентам не разрешают вселяться в общежитие по 4-5 или больше человек на комнату. Поэтому многие остались без этой жилплощади и вынуждены искать жилье на стороне. Это тоже повлияло на рост спроса. К примеру, сейчас аренда однокомнатной квартиры в Алмалинском и Бостандыкском районах составляет 190 тысяч тенге в месяц. Пока снижения цен мы не наблюдаем, однако в ближайшие 3-4 месяца они, возможно, пойдут на спад», — добавил он.
«Ради прикола поставил 200 тысяч за однушку, и ее взяли». Что с арендой жилья в Алматы
Ранее казахстанские эксперты заявили, что на рынке жилья возник эффект «мыльного пузыря». Достигнута максимальная стоимость недвижимости, и теперь стоит ждать только «взрыва пузыря», то есть резкого снижения цен.
Напомним, в январе этого года в Казахстане начался прием заявок на досрочное снятие пенсионных накоплений. Всего только за январь услугой воспользовались восемь тысяч казахстанцев. По последним данным, 1,5 триллиона тенге пенсионных накоплений использовали казахстанцы на жилье и лечение.
Источник: tengrinews.kz
