Нужно ли сносить старые кварталы Алматы из-за ветхости, рассказали эксперты

Юрист и архитекторы рассказали, можно ли сносить дома только из-за их возраста и насколько правильное понятие «ветхого жилья», передает корреспондент Tengrinews.kz.

В Алматы продолжается программа реновации ветхого жилья. Всего ветхими в городе признаны 1444 дома, построенных более 60 лет назад, и их предполагается снести, возведя на их месте новые дома. Некоторые жители старых кварталов выступают против сноса своих домов, не желая переселяться в многоквартирные высотки и считая, что их кварталы представляют ценность для сохранения атмосферы «старой Алма-Аты». Мы решили узнать мнение экспертов о том, насколько правильно сносить старые дома и даже целые кварталы на основании их возраста и чем отличается «ветхое» жилье от «аварийного».

Фото ©Святослав Антонов/Tengrinews.kz

Юрист и адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук Ерлан Галиев отметил, что понятие «ветхое жилье» ранее применялось в Бюджетном кодексе Республики Казахстан, Законе РК «О жилищных отношениях», Законе РК «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан». Однако с 2011 года в указанные законодательные акты были внесены изменения, и понятие «ветхое жилье» из них было исключено. По словам юриста, ранее это понятие также в законах не раскрывалось.

Галиев отметил, что для оценки технического состояния здания применяют такие документы, как СП РК 1.04-102-2012 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений», ПР РК 1.04-22-2010 «Правила технической эксплуатации жилищного фонда» и другие. Согласно этим документам необходим постоянный контроль за выявлением фактов аварийного состояния зданий и сооружений, под которыми подразумеваются повреждения и деформация, которые подтверждают исчерпание несущей способности и опасность обрушения здания.

«В обыденном понимании под ветхим может подразумеваться не только жилье, имеющее повреждения, которое может обрушиться, но и жилье, построенное много десятилетий назад. В связи с чем более оправданным и точным является применение понятия «аварийного жилья». В мировой практике многие старинные жилые дома эксплуатируются в настоящее время и не являются аварийными. То есть давний год постройки дома не всегда является основанием для невозможности его эксплуатации», — рассказал член Алматинской городской коллегии адвокатов.

Фото ©Святослав Антонов/Tengrinews.kz

По словам юриста, при разработке государственных программ, таких как программа реновации жилищного фонда, желательно применять точные, предусмотренные законодательством понятия и термины во избежание двоякого толкования содержащихся в них положений. В процессе применения государственных программ при решении о сносе или модернизации здания госорганы должны будут руководствоваться нормами действующих законов и подзаконных правовых актов, в которых в настоящее время применимым является понятие «аварийного жилья».

Юрист отметил, что согласно законодательству оценка аварийности здания может проводиться из-за срока его строительства, но для этого необходимо провести техническое обследование.

«Одним из оснований технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений является исчерпание зданием, сооружением нормативных сроков эксплуатации в соответствии с Правилами осуществления технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений, утвержденными Приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 ноября 2015 года № 702. В связи с чем соответствующие списки для проведения процедур технического обследования зданий могут формироваться с учетом года их постройки», — добавил юрист.

Фото ©Турар Казангапов/Tengrinews.kz

Юрист добавил, что жителей могут принудительно выселить из жилья в случае сноса аварийного многоквартирного жилого дома. Аварийным при этом считается дом, в котором основные несущие конструкции (фундаменты, колонны, несущие стены, балки, перекрытия) утратили несущую способность и дальнейшая эксплуатация которого представляет опасность для жизни.

«Жители ветхого жилья вправе обжаловать действия государственных органов в порядке, предусмотренном действующим Административным процедурно-процессуальным кодексом Республики Казахстан», — рассказал юрист.

Галиев добавил, что в соответствии с новыми требованиями жалоба подается в административный орган, должностному лицу, чей акт или действие обжалуются. После обжалования в досудебном порядке жители ветхого дома, который решили снести, могут обратиться в суд.

Фото ©Турар Казангапов/Tengrinews.kz

Архитектор и создатель Gradoblog Almaty Владислав Филатов отметил, что ветхим можно назвать жилье, которое близко к разрушению. По словам Владислава, он не против программы реновации, основанной на дате строительства домов, так как еще в советских строительных нормах предусматривалось, что панельные дома рассчитаны максимум на 40 лет эксплуатации. По словам архитектора, их предполагалось заменить на более новые дома, если бы Советский Союз продолжал существовать.

«В целом можно давать временную отсечку для жилья, которое строилось на определенный срок и потом его предполагалось сносить. Если изначально здания были рассчитаны на 40 лет и существует официальная программа по их сносу и замене на новые, в этом нет ничего плохого, но этот процесс не должен происходить хаотически. К нынешней реновации я отношусь негативно, как и любой житель города, так как это происходит хаотично и этажность новых домов завышена», — рассказал архитектор.

Владислав Филатов отметил, что при реновации целых кварталов новые дома нужно строить не выше четверти от высоты оригинального здания, то есть выше на 2-3 этажа. Тогда городская среда вокруг новых жилых домов будет соответствовать их размерам.

Фото ©Турар Казангапов/Tengrinews.kz

Архитектор и исследователь советской архитектуры Алматы Давид Камински отметил, что термин «ветхое жилье» должен относиться к реальному техническому состоянию здания. Определить ветхость может только обследование, проводимое специализированными лицензированными организациями, и этот ярлык нельзя просто так закреплять за зданием. Критерием «ветхости» нельзя считать только возраст постройки. По словам исследователя, по этому критерию ветхими можно признать и снести знаменитые архитектурные сооружения, такие как собор Святого Петра и всю Флоренцию.

«В данном случае слово «ветхость» — лишь ярлык, который как заклинание превращает любое здание в перспективную строительную площадку. Но даже когда признание здания ветхим происходит на основе специализированной экспертизы, важным фактором является ее независимость и открытость. Каждая из сторон заинтересована в получении определенных выгод подобных заключений, и остается опасность влияния заказчика на итоговое заключение специалистов. Поэтому обследования должны проводиться незаинтересованной стороной, а их результаты быть доступными для всех горожан и специалистов для изучения и возможной критики», — отметил архитектор.

Давид Камински добавил, что даже если экспертиза признала дом ветхим, это не означает обязательную необходимость его сноса, если он имеет ценность как архитектурный или средообразующий объект.

Фото ©Турар Казангапов/Tengrinews.kz

По словам архитектора, существующая программа реновации в Алматы ориентирована на снос двухэтажных домов, которые признали ветхими, но при этом большая часть территории города до сих пор застроена частными домами, которые можно встретить даже в самом центре города. На таком уровне застройки не стоило бы избавляться от двухэтажек.

«Частный сектор занимает большую часть площади города, а в нем проживает значительно меньшая доля горожан. Кроме того, огромная доля частных домов построена без проекта, без учета строительных нормативов, а обследования их сейсмостойкости никто никогда не проводил. Поэтому и с точки зрения повышения интенсивности и эффективности использования городских территорий, и из заботы о безопасности горожан было бы более рационально проводить вытеснение в первую очередь именно этого типа застройки. Ведь даже двухэтажные многоквартирные дома используют городскую землю эффективнее, чем усадебная застройка. Но этого не происходит, и причина лежит на поверхности. По опыту выкупа городскими властями земельных участков усадебной застройки под строительство дорог и развязок мы знаем, что это очень трудоемкий, долгий и дорогой процесс», — отметил архитектор.

Фото ©Турар Казангапов/Tengrinews.kz

По словам Давида Камински, владельцы частных домов зачастую имеют госакты на землю, и акимат обязан выкупать весь участок, торгуясь с владельцами. При этом в большинстве двухэтажных многоквартирных домов собственники квартир далеко не всегда приватизировали землю под домом, не говоря уже о приватизации дворовой территории несколькими домами. Застройщику достаточно выкупить только квартиры, что значительно дешевле покупки участков. В частном секторе 100 процентов территорий требовалось бы выкупать.

Архитектор отметил, что массивы, подвергающиеся реновации, расположены в урбанизированной среде, имеющей всю необходимую инфраструктуру, близость к центру, что повышает коммерческую привлекательность этих участков. Застройщики снижают свои издержки при выборе участков для реновации, что, по словам архитектора, можно понять, но не принять.

«Стоит также упомянуть, что наша программа реновации по своему вектору и характеру напоминает московскую. Но Москва, по сути, исчерпала территории для строительства внутри урбанизированного ядра, а ревитализация промышленных зон требует огромных усилий и затрат. Поэтому был найден выход в виде подобной программы, вытесняющей наименее плотный тип застройки. В Москве почти полностью отсутствует частный сектор, не так много районов малоэтажных домов, подобных нашим двухэтажкам, поэтому целью реновации стали пятиэтажки (возможно, и у нас к моменту избавления от двухэтажных домов объявят ветхими панельные микрорайоны). Москвичи имеют много вопросов и претензий к этой программе, сомневаются в ее социальной направленности, и небезосновательно, но позволим им самим решать этот вопрос в своем городе», — рассказал исследователь.

По словам архитектора, при обновлении кварталов существующей застройки нужно четко давать ответ, зачем это делается, и в каждом случае методы решения могут и должны быть индивидуальными и вырабатываться на основе подробного всестороннего анализа территории с градостроительной, историко-архитектурной, транспортной, экономической, социологической и прочих точек зрения. Давид Камински считает, что в программе реновации в Алматы нет уверенности в искренности цели, не видно каких-либо сложных методологий отбора участков, какого-либо их изучения, а итоговые проекты едва ли могут похвастаться оригинальностью планировочных решений и мастерством работы с существующей городской средой.

Источник: tengrinews.kz